La loi de finance de 2025 prévoit une exonération des dons familiaux réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 sous certaines conditions.
- Certains dons intrafamiliaux sont, sous conditions, exonérés de droit de mutation à titre gratuit (droit de donation) jusqu’au 31 décembre 2026.
- L’exonération concerne l’acquisition d’immeuble neuf ou sur plan par le donataire (personne qui reçoit le don). L’immeuble doit être la résidence principale du donataire ou de son locataire.
- L’exonération peut également concernée des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire.
1. Date limite pour effectuer la donation
Les dons de sommes d’argent en pleine propriété compris entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 bénéficient d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit sous certaines conditions.
Le donateur émet un chèque, un virement, un mandat ou une remise d’espèces au donataire (BOFiP-ENR-DMTG-20-20-20-§ 740-04/09/2025). Le donataire dispose alors de 6 mois pour affecter les sommes données :
– à l’acquisition d’un immeuble acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement à usage de résidence principale pour le donataire ou son locataire ;
– à des travaux et des dépenses de rénovation énergétique sur le logement que le donataire-propriétaire affecte à son habitation principale.
La charge de la preuve incombe au contribuable (CGI art. 790 A bis, II.al. 4 ; BOFiP-ENR-DMTG-20-20-20-§§ 760 à 780-04/09/2025). De ce fait, le donataire doit conserver les pièces justificatives à la disposition de l’administration fiscale.
2. Qui peut bénéficier de ces exonérations
Pour bénéficier de l’exonération de droits de mutation à titre gratuit, le donataire est (loi 2025-127 du 14 février 2025, art. 71, I ; CGI art. 790 A bis) soit :
- un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ;
- ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce. Les neveux ou nièces s’entendent des seuls enfants des frères et sœurs du donateur, à l’exclusion, le cas échéant, de ceux du conjoint de ces derniers (BOFiP-ENR-DMTG-20-20-20-§ 750-04/09/2025).
3. Montant maximal de l’exonération
Les plafonds suivants s’appliquent (CGI art. 790 A bis ; BOFiP-ENR-DMTG-20-20-20-§ 970-04/09/2025) :
-de 100 000 € par un même donateur à un même donataire ;
-et de 300 000 € par donataire.
L’exonération est également limitée au montant de l’acquisition ou des travaux de rénovation (BOFiP-ENR-DMTG-20-20-20-§ 980-04/09/2025). Le surplus peut bénéficier des abattements de droit commun et de l’exonération des dons manuels (article 790 G du CGI), voir notre article sur les différents dons.
Le donateur effectue le don en un ou plusieurs versements.
4. Affectation des dons
Immeuble neuf ou acquisition en VEFA
Cette exonération des dons familiaux est subordonnée à la condition que le donataire affecte les sommes à l’acquisition d’un immeuble : maison individuelle ou appartement (BOFiP-ENR-DMTG-20-20-20-§ 820-04/09/2025). Éventuellement, le donataire peut acquérir plusieurs immeubles.
L’immeuble neuf à usage d’habitation : la construction doit être achevée à la date de son acquisition et depuis 5 ans au plus. Il ne doit jamais avoir été habité ou utilisé.
Le donataire doit conserver le bien pendant 5 ans à compter de la date d’acquisition de l’immeuble ou de son achèvement s’il est postérieur. Le donataire doit affecter exclusivement et de manière continue le logement à sa résidence principale et/ou à la location à usage d’habitation principale nue ou meublée (CGI art. 790 A bis, II ; BOFiP-ENR-DMTG-20-20-20-§ 900-04/09/2025). En cas de location, le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal du donataire.
Le BOFIP prévoit une exception si l’enfant étudiant célibataire à charge dispose du bien dans une ville universitaire.
Le dispositif exclut :
- les garages, les résidences secondaires, les locaux d’entreprise ainsi que les logements inoccupés,
- les remboursements anticipés d’emprunt pour une résidence principale,
- l’acquisition d’un terrain à bâtir dans l’optique d’y construire sa résidence principale ainsi que les sommes reçues pour financer la construction par le donataire de sa résidence principale,
- les acquisitions dans des résidences séniors ou étudiantes et les acquisitions de droits démembrés ou indivis sont également hors champs.
Les seules tolérances concerneraient :
- l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble neuf ou en VEFA, sous réserve qu’il devienne la résidence principale du donataire ou qu’il soit donné en location à usage d’habitation principale ;
- l’acquisition en indivision soit d’un immeuble neuf ou en VEFA soit des droits d’usufruit exercés sur un tel immeuble, sous réserve qu’il devienne la résidence principale du donataire ou qu’il soit donné en location à usage d’habitation principale.
Travaux de rénovation énergétique
Le donataire affecte le don au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement.
Les travaux et les dépenses éligibles sont identiques à ceux de la prime de transition énergétique, dite « MaPrimeRénov’ » (voir site internet de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) pour connaître les travaux et dépenses éligibles).
L’affectation à la résidence principale du donataire est une condition qui doit être respectée dès la date d’achèvement des travaux et pour 5 ans à compter de cette date d’achèvement (BOFiP-ENR-DMTG-20-20-20-§ 930-04/09/2025).
Le dispositif ne concerne que des travaux réalisés par des professionnels sur des logements situés en France. Le donataire ne peut donc pas lui-même réaliser ces travaux de rénovation énergétique.
Pour bénéficier, le donataire doit respecter certaines conditions :
- Le propriétaire doit l’être en nom propre et non via une société qu’il détiendrait ;
- Il ne doit pas avoir déjà bénéficier du crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile sur ces dépenses exonérées ;
- Il ne peut pas déduire ces dépenses à l’impôt sur le revenu ;
- Il ne doit pas avoir perçu la prime « MaPrimeRénov » sur les dépenses ayant bénéficié de la donation.
5. Cas hors champ de l’exonération
Cette exonération des dons familiaux tombe dans les cas suivants :
– si le donataire ne conserve pas sa résidence principale ou ne le met pas à la location à usage d’habitation principale sur la durée de 5 ans. Cela peut être le cas lors d’une vente ;
– si le donataire ne conserve pas durant 5 ans le logement ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique.
Le donataire et ses ayants cause deviennent ainsi redevables du complément de droits de mutation à titre gratuit, assortis de l’intérêt de retard (CGI art. 1727).
Le décès du donataire durant la période des 5 années ne remet pas en cause l’exonération. Le texte délie ses héritiers ou légataires du respect des conditions de conservation ou d’affectation prévues par la loi.
Conclusion :
En conclusion, cette exonération des dons familiaux présente une opportunité rare. La fenêtre de tir est d’un peu moins de deux ans. La donation fera ainsi économiser des impôts successoraux aux familles ayant un patrimoine financier important et souhaitant le convertir en immobilier. De cette façon, le gouvernement souhaite relancer l’immobilier neuf après la fin du dispositif Pinel.
Pour toute question, vous pouvez nous contacter au 06 23 56 09 42.
Valto, expert-comptable
